平整洁净的道路、芳草青青的绿地，24小时专职保安巡逻、红外线周边防范系统……安全舒适的居住环境令人向往。在我市，不乏这样物业管理到位的高标准住宅小区，但是数量有限。目前，我市共有99个物业住宅小区，上万个家庭每天接受着不同层次的物业服务。近日，笔者从市房地产管理局了解到，为了全面掌握我市物业管理行业发展现状，由市物业办会同各区物业办对全市物业管理行业进行的一次专题调研，现已全部结束。市房管局正在酝酿出台一些措施，以期能解决物业管理中出现的问题，提高我市物管行业服务水平，让老百姓得到更加优质的物业服务。

　　物业管理组织机构健全，但专职人员比例太少

　　据了解，我市实施物业管理项目有121个，住宅项目99个(老住宅小区29个，新建住宅小区70个)，非住宅项目22个；全市有物业服务企业77家(国企12家，私企65家)，具有一级资质的只有1家(外埠)，二级资质9家，三级资质67家，物业服务从业人员2378人。从本次调研中看，物业管理行业存在着不少新情况、新问题。我市物业管理组织机构健全，但专职人员比例太少。市里有以分管副市长为组长的物业管理小组，下设物业管理领导办公室，由市房管局分管副局长兼任办公室主任。市房管局设有物业管理科，该办公室目前只有4名工作人员。各区政府也成立了以分管副区长为组长，相关部门为成员的区物业管理领导小组，但是由于各区没有配备专职工作人员，有的区就聘请了退休人员从事物业管理工作。

　　物业收费难制约物业管理行业发展

　　我市有物业管理的99个住宅项目里，70个新建小区中有22个小区每月物业费按0.6元/平方米收取、25个小区每月0.4元/平方米、11个小区每月0.2元/平方米、12个小区每月0.15元/平方米；老小区中22个小区每月物业费按0.10元～0.18元/平方米收取，且只能收到30%左右、3个小区不收费、4个小区只收垃圾费，这样基本不收费的小区占全市有物业管理小区的30%。

　　随着新年的一天天临近，我市一些物业公司又开始为收取物业费发起愁来，收费难已经成了物业公司的普遍感受。据了解，我市大多数物业公司物业费的实际征收率约在55%，少的还不到20%。导致这么多业主拒交物业费的原因又在哪里呢？

　　在采访中，拖欠物业管理费的业主们也向笔者讲述了自己的遭遇。某小区的一位业主告诉笔者，他家的住房出现质量问题，虽然物业找来开发商维修，可并不如意，所以对物业的服务不满，不愿交物业管理费。工农路上某小区的部分业户反映，他们倒垃圾的地方总有一些饭店往那儿倾倒剩菜汤和刷锅水，垃圾水流一地，气味难闻，有时还有蛆在蠕动，很恶心，物业管不了，“我们的生活环境没有保证，还交什么物业费”。张女士指着她家的玻璃窗告诉笔者：“买房时商家承诺阳台玻璃是双层的，可我家的阳台从搬进来就是一层玻璃，找物业反映，至今没有回信”。还有一位业主认为，他家的自行车大白天放在楼下就被偷走了，是保安失职，“物业没有服务好，不能给物业管理费。”

　　由于前期开发商遗留下的房屋质量问题和当初的承诺未兑现，物业公司便无奈地成了“替罪羊”。调查中，有些物业公司管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，所有矛盾随之转嫁到物业公司身上，业主意见大，以此为由拒交物业费。

　　除此之外，一些业主对物业的认同度不够，花钱买服务的意识还没有形成。不花或少花钱，是不少业主享受物业服务时的共同心态。而物业作为一个没有多少固定资产的企业，完全依靠收取的物业费维持企业的运转，一旦遭遇极低的收费率，打击无疑是致命的。由于物业费收不齐，物业公司又降低服务质量，房屋及配套设施失修，保安、保洁水平下降，造成小区环境恶化，业主与物业公司之间的关系形成恶性循环，最终只能是物业公司黯然撤离，小区全体业主利益受损。

　　人才短缺成物管瓶颈

　　很多市民反映物业从业人员更换过快、素质普遍不高、服务欠周到。我市一家物业公司负责人周先生告诉笔者，物业公司何尝不想招聘一些高素质的工作人员，但是一些业主过于苛刻不能给予工作人员相应的尊重，同时物业从业人员普遍对行业前景不乐观，愿意长期从事物业工作的人少之又少。

　　缺人，是令不少物业公司头疼的问题。以保安为例，周先生公司管理的一个小区有20名保安，平均下来的在岗时间只有半年，如此高的人员流动让物业公司将大量的精力放在招聘和新进员工的培训工作中，有时连正常的人员编制都无法凑齐，更别说选聘高素质、有责任心的人员了。

　　业主委员会自管小区也非一帆风顺

　　一旦物业公司管不好小区，有的小区业主就提出成立业主委员会实行自治管理。我市符合成立业主委员会条件的住宅小区有75个，但实际只成立了36个。主要原因在于：一是有的开发商不支持；二是有的街道或居委会不积极；三是业主是物业管理主体的意识不强，大多数业主缺乏参与意识；四是成立业委会程序复杂。

　　成立业主委员会难，成立后对业主委员会的管理更难。我市先后有56个符合条件的小区成立了业主委员会，但后来陆续有20个住宅小区管理不下去，业主委员会人员提出辞职，小区陷入无人管理的状态。例如，我市某小区在2006年1月成立了业主委员会，物业服务企业认为收费太低(每月0.12元/平方米)，要求按照每月0.18元/平方米，双方没有达成一致意见，业主委员会要求实行自治管理，物业服务企业退出小区。可一段时间后小区出现公用绿地被占用、业主在小区内种菜养鸡等混乱状态，直到现在该小区仍没有物业服务企业接手。

　　应对措施：先找问题再对症下药

　　据悉，这次调研是市房管局第一次对我市物业管理行业进行如此深入细致的摸底调查，对于物业管理行业中出现的问题，除了要加强政府对物业市场的监管力度外，还要严审物业服务企业资质，完善投诉举报制度，限时查处和答复。从调研中看，我市物业服务企业服务行为不规范，企业人员整体素质有待提高。根据这个情况，我市将全力推行项目经理责任制，对小区项目经理实行考核记分制，采取一定的措施，规范物业服务。

　　另外，我市拟从“完善物业管理法制环境、加强对住宅物业管理项目接管验收等方面的监管力度、充分发挥业主委员会的桥梁作用、落实对物业从业人员培训机制”等方面来规范小区物业管理，通过政府、物业服务企业、业主参与，形成开发、管理、服务三位一体的新格局，完善我市物业管理水平。据了解，具体操作方法还在酝酿中。

——信息来源：蚌埠新闻网