本报讯我市有八成以上的物业管理企业处于亏损状态。立法滞后，管理法规不完善；管理体制不顺，市场运作机制尚未形成；管理企业负担重等问题已经成为制约我市物业管理企业健康发展、物业管理水平提升的主要原因。
近年来，住宅小区的物业管理问题日益成为市民关注的一个焦点问题，物业管理企业和业主之间的矛盾纠纷愈演愈烈。一方面，市民们对物业管理企业在小区管理活动中的投诉此起彼伏；而作为物业管理活动的执行者———物业管理企业也大吐苦水，抱怨经营成本高、收费难，据不完全统计，目前我市有八成以上的物业管理企业处于亏损经营状态。近几年来，我市物业管理虽然取得了较快发展，但与居民对物业管理的要求仍然存在较大差距。那么，制约我市物业管理水平提升的因素是什么？如何进一步提高我市的物业管理水平？
记者了解到，立法滞后、管理体制不顺是我市物业管理活动中存在的两个主要问题。我市现行的物业管理法规是1994年颁布实施的《汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定》，该规定10年来尚未进行过修订，已经不适应市场经济发展的需求，特别是法规相关主体的法律关系不够明确，责权利界定不清晰，如在小区共同部位、共同设备设施的利用与收益的归属；物业管理服务质量标准等方面都没有具体实施细责，这让物业管理活动无章可循。另外，物业管理企业负担重、收费偏低也成为制约物业管理水平的重要因素。
据市规划与国土资源局有关负责人介绍，目前我市的物业管理企业除了上缴地方税利外，还必须上缴名目繁多的费用，有些收费明显不合理，这大大加重了企业的负担，而目前我市物业管理服务收费等级标准与企业服务成本相比仍明显偏低。除此之外，还有房产开发商遗留问题较多、业主自律意识不强、物业管理公司服务意识不强等问题。
汕头有物管企业149家
本报讯到目前为止，汕头市中心区从事物业管理的企业已达149家，从业人员1．1万人。
据悉，自1994年《汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定》颁布实施以来，我市物业管理工作取得了一定成绩。物管企业服务范围覆盖住宅区、工业区、机关、学校、医院、商场、写字楼等。
1995年以来，我市有21个小区分别被国家和省评为物业管理优秀、示范小区，有6个物业管理公司通过ISO9000国际质量体系认证。1995—1998年，我市连续4年被评为全国城市物业管理先进城市。
物业管理的发展不仅提高了城市的管理水平，也提供了大量的就业机会。据了解，我市1．1万“物管大军”大多来自国有企业下岗人员、农村剩余劳动力和部队复退军人。这支队伍在维护社区秩序的同时，也多次在协助公安等有关部门防范刑事犯罪、防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要的作用。
本版撰文：本报记者郭维洪
黄颖摄影：本报记者郭维洪
物管也有“难念的经”
汕头中信物管公司朱经理：
市场机制不健全
市场机制不健全是物业管理的一个主要问题，目前我市物业管理大部分是自建自管，许多物管公司都是开发商的下属公司，而通过市场招标的非常少。这种管理模式首先使各家物业管理公司之间缺乏竞争意识，不利于物业管理公司提高服务质量。其次，这种从属关系使开发商遗留下来的问题也要物管公司负责，增加了负担。这种模式也造成了各家物管公司的管理区域比较分散，不能达到规模化经营，管理成本无法降下来。
目前我市物业管理的经营环境比较差，物业管理的收费低，而物业管理企业的经营风险很高。相对于其他普通行业，物业管理的风险比较高，其中包括来自自然灾害和人为损害的风险。如去年的台风造成了海水倒灌，使小区车库的车辆受到损失，不少车主都要求物业管理公司赔偿；又如车辆在小区中被人为破坏，车主也都要求物业管理赔偿。这些都造成了物管公司经营成本的升高，使很多企业都处于亏损经营状态。
汕头龙光物管公司胡经理：
现行法律相对滞后
目前我市物业管理方面的法律法规相对滞后，这造成了物管公司在物业管理中碰到的许多问题无章可循，其中一个突出的问题就是业主违规后，作为物管部门却无法处理，对这种违规行为无能为力。比如有的小区业主进行二次装修，擅自改变房屋的使用功能，被其他业主投诉，但小区物业管理部门却只能与业主进行沟通协商，而没有权力采取任何措施制止这种违规行为。
龙湖金霞物管公司许经理：
职能部门支持不足
目前物业管理企业管理力度软弱，但职能部门支持不力，令物业管理单位处于尴尬地位。例如：现在一些业主进行装修时，政府职能部门三令五申不准物业管理企业向住户收取装修保证金，然而业主在装修过程中擅自改变房屋立面，甚至进行叠建，造成邻里之间的矛盾。物业管理单位进行管理，往往碰到一些不讲理的业主，他们对于物业公司的双边合作却置若罔闻，我行我素。而物业公司又不能采取任何强硬的措施加以制止，只能求助于有关职能部门，但这些部门往往不尽其职，或借辞推托，令物业管理单位处于尴尬的局面，感到无法面对投诉的业主，从而直接影响和丧失了物业管理的意义和地位。
